Mimo, że w swoim kalkulatorze kredytu hipotecznego starałem się uwzględnić najważniejsze i dość oryginalne czynniki, aby wyróżnić go spośród innych kalkulatorów konkurencji, nadal potrzebna jest wiedza, aby móc wyniki z kalkulatora dopasować do swoich specyficznych wymagań. Dla mnie na przykład często pozornie dobra oferta wcale taka nie była gdy wziąłem pod uwagę, że będę spłacał kredyt wcześniej i chcę wziąć ubezpieczenie na życie oraz, że moje mieszkanie powstanie dopiero za 2 lata.  Dlaczego było to takie ważne?

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Brak takiej prowizji oferuje wiele banków. To jest rzecz bezcenna jesli wiesz, że będziesz wcześniej spłacał. Nawet jeśli nie będziesz, brak prowizji za wcześniejsze spłaty umożliwia przeniesienie kredytu do innego banku gdy tylko pojawi się lepsza oferta. Jeśli prowizja wynosi 3%, nie będziesz mógł przenieść kredytu przed upływem 3 lat do innego banku, bo będzie to po prostu nieopłacalne. Polskie prawo ogranicza możliwość pobierania prowizji  za wcześniejszą spłatę do 3 lat.

Banki najczęściej pobierają między 0-3% prowizji. Są też banki, które  mają model mieszany. Santander umożliwia spłacenie raz na rok  jednorazowo dowolnej kwoty a potem 1.5% od każdej nastepnej spłaty w roku. Czasem można tę prowizję negocjować, ale rzadko do zera jeśli bank już ją pobiera. Większość kalkulatorów kredytu hipotecznego nie uwzględnia tej prowizji,  mój tak :).

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego a wcześniejsza spłata kredytu

Często bierzemy kredyt na jak najdłuższy okres, ale wiemy, że jeśli nasza sytuacja się nie pogorszy, będziemy w stanie spłacać wcześniej. Tego nie uwzględnia prawie żaden kalkulator kredytu hipotecznego. Z punktu naszych finansów to jak dużo jest prowizja bardziej zależy od tego ile lat REALNIE będziemy spłacać kredyt niż od tego ile ona wynosi. Idealnie jeśli wynosi zero. Najczęściej jednak banki mają oferty z wyższym oprocentowaniem, gdzie prowizji za udzielenie nie ma i z niższym gdzie jest. Pierwsza opcją opłaca się osobom,  które będą wcześniej spłacać.

Przykładowo, bierzesz kredyt na 25 lat i możesz wziąć go w 2 opcjach:

• prowizja 0% i oprocentowanie 4%
• prowizja 5000 i  oprocentowanie 3.5%

Jeśli wziąłeś kredyt na 25 lat i będziesz go spłacał przez 25 lat to prowizja 5000 rozłoży się na wiele rat. Nie  ma tu znaczenia, że płacisz ją z góry jednorazowo. Za to niższe odsetki spowodują, że koszty kredytu na tak długi okres znacząco spadną. Załóżmy, że wziąłeś kredyt na 25 lat, ale już biorąc go wiesz,  że będziesz go w stanie spłacić w 5-8 lat. Prowizja 5000 staje się znacznie większym obciążeniem a zwiększone oprocentowanie mniejszym, bo realny okres spłaty będzie znacznie krótszy niż 25 lat. Mój kalkulator kredytu hipotecznego to uwzględnia. To dlatego podajesz w nim nie tylko na ile lat bierzesz kredyt, ale też ile zamierzasz go spłacać.

Ubezpieczenie na życie lub jakiekolwiek inne dodatki do kredytu hipotecznego

Ubezpieczenie nieruchomości jest zawsze obowiązkowe,  ale ubezpieczenie na życie nie. Twoja sytuacja znacząca się różni pod względem tego czy chcesz wziąć takie ubezpieczenie na życie. Tylko dlatego oferta pokazywana przez kalkulator kredytu jako najlepsza może być dla ciebie realnie jedną z gorszych. Po pierwsze,  jeśli nie chcesz takiego ubezpieczenia a bank go wymaga to taka oferta często przestaje się dla  ciebie opłacać. Ubezpieczenie na życie kosztuje około 50-170pln za 300 000 kredytu i jest proporcjonalne do kwoty pozostałej do spłaty. W  pierwszych latach oznacza to zwiększenie raty miesięcznej kredytu o tę kwotę i jeśli wynosi 100 i więcej to nawet najlepsze oprocentowanie i brak prowizji za udzielenie nie wynagrodzi ci tego.

Sytuacja jest zupełnie inna, jesli chcesz wziąć takie ubezpieczenie na życie. Kwota 50-100 pln za takie ubezpieczenie to naprawdę dobra oferta. Zewnętrzni ubezpieczyciele będą chcieć od ciebie 160 pln w górę. Dodatkowo za wzięcie takiego ubezpieczenia większość banków, które go nie wymaga obniży ci za to oprocentowanie. Może się okazać, że ubezpieczenie kosztuje cię 80 pln miesięcznie a z racji niższego oprocentowania kredytu zyskujesz 30-40pln. Wtedy realnie masz to ubezpieczenie za bezcen.

Kupuję na rynku pierwotnym i moje mieszkanie zostanie oddane do użytku za 2 lata

To fatalna sytuacja z 2 względów i większość kalkulatorów kredytu hipotecznego tego nie uwzględnia. W takiej sytuacji przez pierwsze 2 lata będziesz dodatkowo spłacał odsetki,  co nie zostaje zwykle uwzględnione w kalkulacji. Poza tym, bank wymaga w takim przypadku dodatkowej opłaty zwanej ubezpieczeniem pomostowym. Co miesiąc do odsetek będzie doliczał z góry ustaloną kwotę od momentu, gdy włączy się w finansowanie mieszkania (najpierw ty płacisz swoim wkładem własnym). I tu 2 bardzo złe informacje. Pierwsze, że takie ubezpieczenie wynosi od 7-250pln i najczęściej przekracza 150pln miesięcznie. Po drugie, że w odróżnieniu od ubezpieczenia na życie, ubezpieczenie pomostowe nie jest obliczane jako procent, w jakim bank się do tej pory zaangażował w kredyt lecz od kwoty udzielonego kredytu.

Mam duży wkład własny

Minimalny wkład własny, przy którym nie jest potrzebne dodatkowe ubezpieczenie to 20%. Jeśli masz 30% to część banków da ci lepsze warunki niż w standardowej ofercie. 40% wkładu własnego to już bardzo dobry klient. To co  napisałem nie obowiązuje dla warunków promocyjnych danego banku. Prawie każdy bank traktuje swoją ofertę promocyjną jako coś nie podlegającego jakiejkolwiek negocjacji.

Termin wzięcia kredytu

Warunki kredytu mogą się zmienić zanim zdążysz załatwić formalności z bankiem. W tym czasie może ulec zmianie stopa procentowa, skończyć się oferta promocyjna. Banki przy ofertach promocyjnych zawsze podają datę zakończenia promocji. Warto mieć ją na uwadze.

Zmienna stopa procentowa

Podałeś oprocentowanie kredytu w kalkulatorze kredytu, okres spłaty, kwotę kredytu, wyszło ci 1500 pln miesięcznie. Obecna stopa bazowa, do której banki doliczają marżę wynosi poniżej 2% i nigdy w historii nie była tak niska. W 2008 wynosiła przeszło 6%. Wiesz co się stanie z tą kalkulacją na 1500 pln, gdy znowu wzrośnie do takiej kwoty? Twoja  rata wzrośnie do około 1800 pln. Nikt nie może przewidzieć jak ta stopa bazowa będzie się kształtować w przyszłości. Pewnym ratunkiem jest kredyt z oprocentowaniem stałym, ale nie oferuje go prawie żaden bank a oprocentowanie stałe przyznane jest na 5 lat. Po 5 latach przejdziesz i tak na oprocentowanie zmienne liczone wg stopy bazowej za 5 lat. Biorąc pod uwagę ile wynosi ona dziś mogę powiedzieć jedno – taniej nie będzie.

Ceny nieruchomości zaczynają spadać

W takiej sytuacji bank ma prawo wystąpić do ciebie o dodatkowe zabezpieczenia pokrywające spadek wartości nieruchomości. Nie zrobi tego gdy masz większy wkład własny lub częściowo spłaciłeś już  kredyt albo kupiłeś bardzo tanio. W innym przypadku możesz mieć potrzebę przedstawienia zabezpieczeń na 15-30 000 (liczę spadek 5-10% ceny nieruchomości wartej 300 000 pln). To znacząco podnosi koszty twojego kredytu.

Dodatkowe warunki kredytu

Żaden kalkulator kredytu, nawet mój nie uwzględnia wszystkich kosztów kredytu. Przykładowo, zapomniałeś wykonać płatności kartą na 500pln w danym miesiącu przez co oprocentowanie twojego kredytu zostanie podwyższone o 0.2%. Bank oferuje ci wakacje kredytowe czyli okres, w którym nie musisz płacić rat. Otrzymujesz tanie ubezpieczenie na życie, kartę kredytową czy konto na preferencyjnych warunkach. Te czynniki trudno uwzględnić w kalkulacji.

Kontakt z bankiem

Tego nie wyceni już naprawdę żaden kalkulator kredytu hipotecznego. Są banki nowoczesne, z  miłą obsługą, które zawsze odbierają telefon i zawsze oddzwaniają. Są też takie, do których nie można się dodzwonić. Obiecują, że oddzwonią i tego nie robią. Dzwonisz znowu,  znowu obiecują,  że oddzwonią i nie oddzwaniają. Obiecują, że prześlą kalkulację kredytu i też tego nie robią. Piszę z własnego doświadczenia. Mają 1 w Polsce placówkę, która obsługuje kredyty hipoteczne. Powodzenia w załatwianiu formalności. Jeśli tak traktują klienta przed udzieleniem kredytu to aż strach pomyśleć jak  traktują później.

Do czego przyda się kalkulator kredytu hipotecznego

Każdy kalkulator umożliwi ci poznanie raty kredytu przy podstawowych założeniach, co umożliwia wstępne wybranie kilku banków, którym ofertom warto się dalej przyjrzeć. Możesz łatwo zobaczyć, o ile zmniejszą się twoja koszty kredytu jeśli weźmiesz też tę kartę kredytową czy ubezpieczenie na życie. Możesz łatwo sprawdzić,  ile wyniesie rata, jeśli stopa bazowa wzrośnie. Łatwo obliczysz wielkość raty dla różnych okresów kredytowania.

Po zapoznaniu się z dodatkowymi warunkami kredytu jak: koszty dodatkowych obowiązkowych produktów (ubezpieczenia nieruchomości, na  życie, pomostowe), prowizji, warunków udzielania kredytu, będziesz w stanie wybrać kilka banków, z którymi warto się skontaktować.

Kalkulator kredytu a symulacja banku

Każdy bank może wystawić ci symulację kredytu. Podawane są tam wszystkie parametry kredytu oraz wielkość każdej z kilkuset rat. Będzie to obliczenie, które może być dokładniejsze od internetowych kalkulatorów, ale różnice nie powinny być znaczne. Różnice biorą się najczęściej z dodatkowych zmiennych branych przez bank (branża preferowana przez bank, w której pracujesz, lepsze warunki za duży wkład własny).

Dlaczego powinieneś skorzystać z naszego kalkulatora?

Uwzględnia tak specyficzne parametry jak:

• realny czas spłaty kredytu
• koszty dodatkowych produktów do kredytu
• korzyści z dodatkowych produktów
• ratę kredytu dla różnych stóp bazowych
• koszty ubezpieczenia pomostowego