Kalkulator kredytu hipotecznego – dlaczego nie jest idealny do oceny oferty kredytu

Standardowy kalkulator kredytu hipotecznego może nie podawać najważniejszych informacji na temat kredytu. Zwykle jego działanie opiera się na podaniu:

  • kwoty kredytu
  • oprocentowania
  • okresu spłaty

Prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego

To znacznie za mało, żeby obliczyć dokładne faktyczne koszty kredytu. Powodów jest kilka. Przede wszystkim kalkulatory kredytów  hipotecznych bardzo rzadko uwzględniają prowizję od udzielenia kredytu, gdyż ta kwota nie jest wliczana do rat kredytu lecz płacona jednorazowo na  początku. Nie zmienia to faktu, że podwyższa ona końcowe koszty kredytu. Podwyższenie jest tym bardziej znaczne, im krótszy okres na  jaki brany jest kredyt hipoteczny. Jeśli uda  ci się spłacić kredyt hipoteczny na 300 000 w 8 lat, będzie to oznaczać spłatę w 96 miesięcy a więc prowizja wynosząca 1.5% (4 500) spowoduje wzrost kosztu w rozłożeniu miesięcznym o niemal 47 pln. To może powodować, że oferta najlepsza może nie spada jeszcze na samo dno,  ale na pewno staje się znacznie mniej atrakcyjna.

Koszty produktów dodatkowych

Drugim powodem trudności w ocenie atrakcyjności jest nie branie pod uwagę kosztów produktów dodatkowych oraz tego, jak wpływają na obniżenie raty kredytu. Do produktów dodatkowych najczęściej należą:

  • rachunek bankowy
  • ubezpieczenie (nieruchomości, na życie, pomostowe, niskiego wkładu własnego)
  • karty kredytowe

Najczęściej przy wzięciu karty kredytowej, prowizja banku zostanie obniżona o 0.2%. Zobacz, jak kształtuje się wtedy rata. Kredyt znowu na 300 000, tym razem na 25 lat przy oprocentowaniu 4% i obniżeniu marży o 0.2% za wzięcie karty kredytowej kształtuje się następująco przy obliczeniach wykorzystujących nasz kalkulator kredytu hipotecznego:

Wariant Oprocentowanie Wysokość miesięcznej raty
Kredyt hipoteczny bez karty kredytowej 4% 1 583.51
Kredyt hipoteczny z kartą kredytową 3.8% (4% – 0.2%) 1 550.57

Różnica wynosi prawie 33 pln. Przy 25 latach kredytu to dodatkowe 9 882 pln do zapłacenia. Trzeba wziąć pod uwagę, że wiele kart kredytowych jest jednocześnie darmowych,  podobnie jak rachunki bankowe tak więc za wzięcie ich nie poniesiemy dodatkowych kosztów.  Większość banków posiada choć jeden wariant rachunku bankowego, który jest darmowy. W przypadku karty kredytowej sprawa jest trochę trudniejsza. Najczęściej musimy się zgodzić na minimalne płatności w kwocie około 500 pln miesięcznie i wtedy możemy liczyć na to, że opłata za  kartę kredytową ani za jej odnowienie nie będzie pobierana. Za wzięciu rachunku bankowego marża banku jest obniżana o 0.1%. Razem z kartą kredytową daje  to ratę niższą o 50 pln i oszczędności przez 25 lat wynoszące prawie 15 000 pln.

Wcześniejsza spłata kredytu

Kalkulatory kredytu powiedzą ci, ile zapłacisz spłacając kredyt w standardowym okresie 25-30 lat, ale co jeśli planujesz spłacić wcześniej? Wtedy wzrośnie rata miesięczna, ale zmniejszą się całkowite koszty kredytu, bo zapłacisz mniejsze odsetki. Idealnie gdybyś obliczył 2 warianty: spłata zgodnie z harmonogramem kredytu i wariant optymistyczny, gdzie 80% wolnych środków, jakie ci dziś zostają przeznaczasz na spłatę kredytu. Kalkulator powinien pomóc ci ustalić nie tylko całkowite koszty kredytu w takim wariancie, ale też jaki okres będziesz wtedy taki kredyt spłacał. Wziąłeś kredyt na 25 lat z ratą 1 500, ale spłacasz po 3 000. Spłacisz ten kredyt znacznie szybciej niż przez 12.5 roku czyli połowę standardowego okresu, mimo że płacisz dokładnie 2 razy większą ratę.

Warto z tego powodu brać kredyt hipoteczny bez prowizji za wcześniejszą spłatę.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Wiele banków życzy sobie dodatkowej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu. Wynosi ona wtedy około 3% i jest pobierania przez pierwsze 3 lata. Dłużej prawo zabrania jej pobierania. To znacząco wpływa na koszty kredytu, jeżeli zamierzasz spłacać większe raty niż wynikają z umowy kredytu. Choć kalkulator kredytu tego nie uwzględni, warto wziąć to pod uwagę przy wyborze oferty kredytu.

Ubezpieczenia

Przeciętny kalkulator kredytu hipotecznego nie uwzględni też korzyści z ubezpieczenia na życie. Większość banków oferuje z kredytem hipotecznym ubezpieczenie na życie w wysokości 50-100pln (17-35pln za każde 100 000 kredytu). To kwota nieosiągalne w  większości zewnętrznych ofert ubezpieczycieli. Mężczyzna po 30 roku życia za ubezpieczenie na życie na kwotę 300 000 będzie  musiał wydać normalnie około 160 pln. Dodatkowo, wzięcie takiego ubezpieczenia obniża marżę kredytu średnio o 0.2% więc zyskujemy dodatkowe 33 pln, co sprawia, że takie ubezpieczenie jest bardzo atrakcyjne.

Kalkulatory kredytów hipotecznych nie wiedzą też jak będzie się kształtowała bazowa stopa procentowa, bo nikt tego nie wie. Zakładają, że będzie stała a tak na pewno nie  będzie. Współcześnie ta stopa jest na tak niskim poziomie, że może tylko rosnąć a to sprawi, że kredyt będzie znacznie droższy. Zobacz poniższe warianty wyliczone z kalkulatora kredytu hipotecznego:

Wariant Oprocentowanie Wysokość miesięcznej raty
Kredyt hipoteczny – stopa podstawowa z 2018 roku – 1.75% 4% 1 583.51
Kredyt hipoteczny – stopa podstawowa z 2008 roku – 6% 8.25% 2 365.35

Rata kredytu w drugim wariancie jest prawie o 50% wyższa niż w pierwszym. Tak wzrost stopy podstawowej jest jak najbardziej możliwy, bo tyle wynosiła w 2008 roku. To, co musiałoby zostać uwzględnione w kalkulacji to tempo wzrostu takiej stopy procentowej. Najsilniej w ostatnich latach rosła na początku 2008 roku. W 3 miesiące wzrosła o 0.75%, ale normalny wzrost to 0.25% co 3 miesiące więc dojście z obecnych 1.75% do 6% zajęłoby przynajmniej rok.

Są też ubezpieczenia, które zawsze podwyższą koszty kredytu. Należy do nich ubezpieczenie pomostowe płacone do momentu wpisania banku w hipotekę. Wynosi średnio 150 pln, płacone jest miesięcznie i nie zależy od kwoty realnie wypłaconego kredytu lecz od kwoty przyznanego kredytu. Rata od razu wzrasta więc o 150 pln.

Innym ubezpieczeniem zawsze wpływającym negatywnie na koszty jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Bank pobiera je, jeżeli nie mamy 20% wkładu własnego i robi to do momentu, gdy spłacimy kwotę, która razem z wkładem własnym da 20% wartości nieruchomości.

Koszty dodatkowe kredytu

Kalkulatory kredytów hipotecznych nie biorą też pod uwagę pomniejszych kosztów kredytu:

  • koszt wypłaty transz kredytu
  • koszt wyceny nieruchomości

Koszt wyceny nieruchomości płacony jest raz i wynosi zwykle 250-450 pln,  ale transz wypłaty jest kilka. Są banki, które za każdą liczą sobie nawet 150 pln. To może nie podnosi znacząco kosztów kredytu, ale na pewno jest dodatkowym kosztem.

Kalkulator kredytu hipotecznego – dlaczego nie jest idealny do oceny oferty kredytu
Oceń ten post

Bądź pierwszy, który skomentuje ten wpis!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.